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房地产行业1月70个城市价格变动情况:新建与二手房价“冰火两重天”房价走势真实方向?

发布时间:2017-02-23    研究机构:东兴证券

1.投资建议

(1)“数据”显示房价上涨压力继续降低

1月房价数据显然是“姗姗来迟”,数据仍然显示房价上涨压力大幅下降,15个一线和热点二线城市中的11个城市1月新建商品住宅价格环比下降,降幅在0.1到0.5个百分点,3个城市环比持平;广州市环比上涨0.6%,涨幅连续4个月回落,基本上已经回落至政策可容忍区间内。

二手房同环比数据对不同层级的城市具有不同程度的意义,由于一线城市存量房交易市场规模已经超过新房交易市场规模,因此分析二手房交易情况对一线城市房价的判断更有意义。同时,由于二手房价格形成机制与新房不同,政府对二手房备案过程中房价的管控能力弱于一手房,从而决定了二手房市场更能有效反应市场价格。我们可以看到,本月统计局专家对于二手房价格的解读是缺席的。

从四个一线城市的二手房房价来看,北、广两市环比涨幅分别为0.8%和1.6%,上海和深圳分别环比下降0.4%和0.1%,一线城市总体表现为“有涨有跌”,总体变化在数据上显示是可控的。我们认为虽然数字显示向好,但实际一线和热点二线城市的房价仍然存在巨大向上动能。以北京二手房市场为例,实际交易热度仍然是居高不下,尤其是近期北京市政府频繁释放未来缩减供地的信号(控制总体国有建设用地供应规模、腾退土地优先绿化等),即便考虑北京疏散人口、疏解非核心职能的政策,从基本面看,北京房价仍然有望保持向上动力,除非有更加严格的限购限贷政策出台。上海和深圳的供地数量提升同样压力重重,在大城市化进程的推动下,第一阶段表现的是超大型城市集聚效应的发酵,轨道交通和社会资源将吸引更多的人群以各种形式进入北京,即表现为房价的高速增长,一线城市的房地产市场更多的将体现出边际定价、资产重估和财富属性的三大特点;第二阶段是周边城市享受房价溢出效应影响,从而带动行业的“点”式繁荣。

(2)两条逻辑主线选择投资标的

行业估值仍然处于历史低位,部分地产股已经创出年内新低,“跌出投资价值”,我们认为地产股投资逻辑有两条主线:

第一,热点城市及大都市范畴受益房企,看好京津冀、长三角、珠三角、成渝区域中持有大量优质持有型物业或大量优质土地储备的房企:荣盛发展、新城控股、蓝光发展、招商蛇口、阳光城、厦门国贸(600755)、冠城大通。

第二,险资价值投资逻辑不变,尤其是在短期下跌下出现的价值洼地房企将更具投资价值,我们看好目前已经被险资举牌的房企:金融街、金地、万科、保利、南国置业、京投发展、迪马股份。

2.1月份新建商品住宅环比下降的城市个数继续增加,环比上涨的城市涨幅继续回落

根据国家统计局的数据,从环比和同比的绝对数据来看:1月环比变动幅度表现为上涨的城市有31个,下降的为36个,持平的为3个,而同比变动幅度上涨的有41个,下降的为27个,持平的为2个。

从环比和同比的变动幅度来看,与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有20个,上涨的城市有45个,持平的城市有5个。环比价格变动中,最高涨幅为1.7%,最低为下降0.5%。与上年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有4个,上涨的城市有66个,持平的城市有0个。1月份,同比价格变动中,最高涨幅为44.2%,最低为下降-2.3%。

我们认为,在当前的市场行情下,房价更多的仍然是受行政力量的控制,市场对于明年房价上涨仍存在较强的预期,不论是购房者、开发商、甚至部分地方政府都按照此逻辑行为,中央经济工作会议提出的建立房地产市场的长效调控机制不仅需要建立框架,更需要实际、快速落地才能保障房地产市场合理、健康的发展,才能够真正实现既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。

3.1月份二手住宅价格环比下降城市减少,大多数城市同比仍表现为增长

根据国家统计局的数据,与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有16个,上涨的城市有51个,持平的有3个。环比价格变动中,最高涨幅为1.6%,最低为下降0.4%。与上年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有8个,上涨的城市有61个。1月份,同比价格变动中,最高涨幅为46.8%%,最低为下降2.7%。

从变动幅度的环比数据来看,16个城市环比增长幅度下降,较前期的下降城市个数显著减少,集中反映了部分城市房价仍然存在较大上升动力;同比涨幅下降的城市增加至22个,上涨的城市减少为44个,持平的为4个。

从二手房价格来看,明显二手房数据要强于新建,环比上涨的城市也处于增多的过程中。我们认为新建住宅价格环比下降多受控于严格的预售、销售管理和签约备案等多个环节,甚至存在为压低房价放缓预售、销售的可能性,但二手房受管控的力量影响较小,更容易反应市场的真实状态,即目前房价并未得到有效控制,尤其是在不断释放紧缩供地等“利好”消息的影响下,一线城市的房地产市场更多的将体现出边际定价、资产重估和财富属性的三大特点。

风险提示:行业调控政策进一步紧缩、总体销售趋势性下行

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